La responsabilité du locateur : de l’importance d’un bail commercial écrit

Les obligations du locateur à l’égard du locataire sont prévues par l’article 1854 du Code civil du Québec («C.c.Q.»):
« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »
Cette disposition s’applique tant dans le contexte d’un bail résidentiel que dans celui d’un louage commercial.
Récemment, la Cour d’appel s’est penchée à deux occasions sur l’application de cette disposition dans des cas où la manifestation d’un vice caché affectant l’immeuble loué avait causé la perte de celui-ci et de son contenu. Comme nous le constaterons, la Cour d’appel ne parvient pas aux mêmes conclusions, dans ces deux affaires, quant à la responsabilité du locateur, même si les faits semblaient similaires.

LES FAITS
• L’arrêt Avanti
Avanti 2000 inc. a acheté d’un syndic de faillite un immeuble commercial. Elle occupait la majorité des locaux où elle y fabriquait des matelas et louait quatre (4) locaux commerciaux à différents locataires. Un incendie s’est déclaré dans l’immeuble et malgré l’intervention rapide des pompiers, l’immeuble et son contenu ont été complètement détruits.
À la suite de cet incendie, les assureurs des locataires ou les locataires eux-mêmes ont poursuivis le propriétaire en dommages-intérêts, invoquant en leur faveur le principe général de la responsabilité du propriétaire en tant que gardien de son bien : l’article 1465 du C.c.Q. oblige le gardien à réparer le préjudice causé par le « fait autonome » du bien, à moins qu’il ne prouve avoir commis aucune faute. Jugeant que l’incendie avait été causé par la manifestation d’un vice caché, c’est-à-dire une mauvaise jonction de fils électriques en aluminium et en cuivre à l’intérieur d’un mur, et que Avanti n’avait pas réfuté la présomption qu’elle était, à titre de gardien du bien, responsable des dommages causés, le juge de première instance a accueilli les actions. Avanti a porté ces jugements en appel. Il est important de préciser que les baux qui avaient été signés avec les différents locataires avaient également été détruits dans l’incendie et que le contenu de ces baux n'a pu être mis en preuve.

• L’arrêt Leblond

Dans cette seconde affaire, le locataire occupait un local commercial afin d’y exploiter un commerce de vente de vêtements et d’articles usagés. Un incendie s’est déclaré dans les locaux loués détruisant la plupart des biens qui s’y trouvait.

La juge de première instance avait conclu que la cause de l’incendie était le bris d’un chauffe-eau qu’avaient installé les locateurs, et avait retenu la responsabilité de ces derniers à titre de gardiens du bien. Plus particulièrement, l’eau qui provenait d’une fuite dans les tuyaux du chauffe-eau aurait atteint un joint électrique artisanal situé au dessus du chauffe-eau, ce qui avait créé un arc électrique. Cependant, la juge de première instance avait retenu le témoignage des locateurs à l’effet qu’ils ignoraient l’existence de ce joint électrique artisanal. Dans cette affaire, le bail conclu par les parties avait été déposé en preuve. La locataire s’est pourvue en appel sur la question des dommages-intérêts accordés, les jugeant insuffisants. Les locateurs, par voie d’appel incident, ont demandé que le jugement de première instance soit réformé sur l’aspect de la responsabilité.

LES JUGEMENTS
Dans l’arrêt Avanti, la Cour d’appel confirme la responsabilité du locateur, non pas sur le fondement de l’article 1465 C.c.Q., mais plutôt sur un autre article soit l’article 1854 C.c.Q. relatif aux obligations du locateur quant à la jouissance paisible et à l’usage des lieux loués, retenant que les locataires ont été privés de la jouissance paisible et de l’usage des lieux loués.
Jugeant que l’article 1854 C.c.Q., en vigueur depuis 1994, est plus exigeant pour le locateur que ne l’était le texte de l’ancien Code civil, la Cour d’appel conclut que le locateur, qu’il ait ou non connu l’existence du vice caché à l’origine du sinistre, est responsable envers ses locataires des dommages qui résultent de la manifestation de ce vice caché.
L’interprétation que la Cour fait de l’article 1854 C.c.Q. impose pratiquement une obligation de résultat au locateur. Confronté à cette obligation, les moyens de défense dont dispose le locateur sont, à notre avis, bien minces.
Dans l’arrêt Leblond, la Cour d’appel exonère les locateurs et accueille un moyen de défense qu’ils invoquaient à l’encontre de cette quasi obligation de résultat. En effet, dans cette affaire, la Cour avait eu le bénéfice d’examiner le bail conclu par les parties, car celui-ci n’avait pas été détruit dans l’incendie, contrairement à ce qui c’était produit dans l’affaire Avanti. Le bail commercial comportait une clause d’exonération de responsabilité en faveur du locateur ainsi qu’une clause par laquelle le locataire s’engageait à maintenir une assurance pour ses biens et sa responsabilité civile. Le Cour d’appel conclut qu’en présence d’une telle clause valide d’exonération de responsabilité et en l’absence d’une faute lourde, elle doit donner force au contrat intervenu entre les parties et, par conséquent, rejette l’appel principal, accueille l’appel incident et rejette l’action contre les intimés.
L’analyse de ces deux récents arrêts de la Cour d’appel nous amène une fois de plus à constater et à souligner l’importance de la négociation d’un bail, d’une rédaction claire reflétant fidèlement l’intention des parties ainsi que l’importance de la conservation d’un tel document. Ainsi, avant la signature d’un bail, il serait prudent pour les parties de consulter un avocat qui pourra les conseiller sur l’inclusion d’une clause d’exonération de responsabilité et conserver une copie du bail signé dans ses dossiers.
Toutefois, on peut toutefois s’interroger sur la validité d’une clause d’exonération de la responsabilité du locateur dans un bail résidentiel. En effet, en pareil cas, le Code civil du Québec prévoit qu’est sans effet toute clause qui déroge aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 1854 C.c.Q.. Il sera intéressant de voir comment les principes dégagés par ces deux arrêts seront appliqués par les tribunaux en matière de louage résidentiel.